ИЦ "АФТЕРШОК"

АНАЛИЗ

Previous Entry Share Next Entry
ФРС США заявляет: для кризиса недвижимости НЕ СУЩЕСТВУЕТ БЕЗБОЛЕЗНЕННЫХ РЕШЕНИЙ
2757
alexsword wrote in aftershock_2
Происходит резкий разворот в официальной риторике США. Материал ниже и вообще интересен, но особенно он интересен авторами - это аналитики ФРС

Материал полезен не только исследователям коллапса финансовой системы США, но и тем, кто анализирует российский рынок недвижимости.

Перевод,  выделение и примечания alexsword.  

Федеральный Резервный Банк Далласа 

Economic Letter, Vol5, N14
Декабрь 2010
Дениел ДиМартино, Девид Лютрелл


Заблуждение о возможности безболезненного оздоровления рынка недвижимости

Принятое в середине 90-х политическое решение увеличения количества владельцев своих домов стоклнулось с диким скачком финансовых инноваций. Кредиторы отошли от традиционной схемы "дать кредит и управлять ипотекой"  к схеме "дать кредит, сформировать из кредитов пакеты и продать инвесторам". Эти новые финансовые продукты дали возможность миллионам американцев, кто раньше не мог получить кредит на покупку дома, стать владельцами жилья.  Строительство жилья взмыло вверх, достигнув 9.1 миллионов домов, построенных между 2002 и 2006, когда было сформировано 5.6 миллионов новых домохозяйств.

Полученный в результате объем жилья теперь привел к реальному вызову для политиков, ищущих переход к устойчивому экономическому восстановлению.  Обычно являющийся драйвером восстановления экономики, рынок недвижимости коллапсирует. 

Поколения политиков с 1930-х стремились увеличить процент домовладельцев (примечание alexsword - на практике процент живущих в своем ПОЛНОСТЬЮ ВЫКУПЛЕННОМ доме за это время сильно снизился, то есть дома имеют как бы многие, но они обременены  долгами).  В конце 60-х процент достиг 64.3%, и оставался на этом уровне до середины 90-х, в некотором равновесии с устойчивым экономическим  ростом.  Толчок к увеличению домовладельцев поднял эту цифру примерно на 5%, и она достигла пика в середине нулевых.  Цены на дома росли вместе с этой цифрой.

Как получено из анализа данных рынка недвижимости с 1890 года, реальные цены на дома выросли примерно на 85% и достигли своего высочайшего уровня в августе 2006. С того времени они упали примерно на 33% не дотянув до ожидаемых многими 40%.  Но в реальности цены на недвижимость все еще должны упасть по меньшей мере на 23% , чтобы вернуться на долгосрочный уровень (смотри График 1) (примечание alexsword - очевидно, цифры оптимистичные, так как столетний тренд формировался на растущем количестве эмигрантов, роста физической базы на первом этапе и колониальных налогов на втором, с их разворотом и сокращением колониальных сборов, когда люди будут массово бежать из США, а плотность оставшегося населения сокращаться по причине деградировавшей инфраструктуры, я думаю, дно рынка недвижимости может оказаться на уровне в 2-3 раза ниже, чем текущий, в долларах очищенных от инфляции).  Тот факт, что ФРС купил облигации Fannie Mae и Freddie Mac позволил сохранить доступность ипотеки и завышенные цены. 


График 1.

Проведение анализа успешности принятых мер важно для того, чтобы определить траекторию экономического восстановления и для обеспечения политиков информацией в принятии будущих решений. Продажи новых домов несмотря на экстремальную волатильность это основной индикатор для рынка недвижимости. С отменой в апреле налоговых льгот на покупку нового дома, продажи сократились на 40% и находятся на уровне 283 тысяч (годовой рейт). Это резко контрастирует со средним уровнем в 1.2 миллиона, имевшим место в три года перед 2006. До бума продажи домов шли примерно на уровне половины от этой цифры. По той причине, что текущие продажи составляют лишь 20% от 2005 года, количество непроданных новых домов на рынке, несмотря на то, что находится на уровне минимума за 42 года, равно количеству ожидаемых продаж за 8.6 месяцев.  нормальным считается уровень 5-6 месяцев.  Стало быть, следует ожидать, что цены на дома будут сокращаться пока не достигнут этого уровня. 

Еще один фактор, пагубный для рынка новой недвижимости - рост предложения на вторичном рынке. 3.9 миллиона домов на этом рынке в октябре равны объему продаж за 10.5 месяцев.  Каждый пятый ипотечник сейчас должен банкам больше, чем стоит его дом. Это является фактором, мешающим рефинансированию в следующем году, когда новая волна ипотек с "гибким процентом" настигнет волна досрочных прекращений.  Иными словами, количество домов на вторичном рынке, рискует вырасти. Если мы назовем, "теневым предложением" дома с высоким риском дефолта, то добавив их к уже имеющимся, мы получим двухлетний объем рынка.

Индустрия ипотеки еле справляется с бумом конфискаций по причине нехватки персонала.  Среднее количество дней ипотечной просрочки в процессе конфискации составляет 16 месяцев - рост на 64% с тем, что было до во время бума.  У каждого шестого ипотечника, кто не делал ни единого взноса в течении двух лет, дом все еще не конфискован. Расшивка узких мест в этом процессе говорит о том, что "теневое предложение" будет расти уже в ближайшее время. 

Заметим, что не все ипотечники идут на банкротство по причине невозможности ее обслуживания.  Те, у кого разница между рыночной стоимостью дома и суммой долга в большом минусе, могут пойти на банкротство даже имея возможность делать платежи. Объем таких "стратегических банкротств" сложно оценить, но некоторые оценки предполагают, что это 36% от общего количества ипотечных дефолтов.

<примечание alexsword - здесь я пропустил блок про анализ HAMP программы, как малоинтересный основной аудитории, кому интересно смотрите оригинал>

Еще около 3.6 миллионов домов (2.7% всего объема жилья) пустуют и в то же время не продаются. Причем это не те дома, что используются время от времени людьми живущими в другом месте, а такие, которые пустуют круглый год. Предположительно, многие из них это те дома, что находятся в процессе конфискации или конфискованы, и находятся в резервах банков. 

Недавно обнаруженные факты неадекватной документации процесса конфискаций, и, в результате, призывы к мораторию на конфискации - то, что известно как "Foreclosuregate" - угрожает дальнейшей очистке рынка.   Со временем, предложение на рынке будет только расти.

Так как примерно половина банковских активов связана с рынком ипотеки, состояние рынка и возможное падение цен вызывает серьезные опасения как у домовладельцев с отрицательной разницей между стоимостью дома и долга, так и у банковской системы в целом. Эти опасения подчеркивают хрупкость рынка недвижимости и заставляет предположить, что безболезненного выравнивания не существует.  Идеального решения для кризиса недвижимости нет. Недавнее падение цен без всяких сомнений повлечет за собой еще больше экономических осложнений.  Кризис входит в свой пятый год, но неопределенность сейчас находится на высшем уровне за все время, мешая экономическому восстановлению. 

Так как время не смогло доказать, что удерживание цен приносит пользу, возможно, если дать рынку совершить этот обвал и очистить рынок, это путь наименьших проблем (примечание alexsword - то что, банковская система в этом варианте перестанет существовать будем считать "техническими деталями", которые можно оставить за скобками).  

Оригинал - Федеральный Резервный Банк Далласа

Да, действительно в США ОЧЕНЬ много пустующих домов! Часть из них, в хороших районах, поддерживается для дальнейшей продажи. Остальные же имеют неприглядный вид и, как правило, становятся притонами для наркоманов. Фактически - это не недвижимость уже, учитывая хрупкость материалов, из которых строят дома, врядли их кто-то будет восстаналивать. На фоне избытачного предложения естественно нет необходимости строить новые дома. Ситуация действительно сложная.

други, вот скажите ваше мнение: я в октябре гостил в Атланте, в престижном пригороде Johns Creek, и гуляя там по улицам видел немало строящегося дорогого жилья - и таунхаусы, и синглы...

вот реально строятся, на глазах растут день ото дня...

как это всё объяснить?

нет ли тут како-нибудь "информационной завесы", чтобы скрыть реальное положение дел в США?
может, там не так всё плохо, а просто они типа плачутся, типа вот мы такие несчастные, всё у нас плохо, мол нам так же плохо, как и всем вам, а на самом деле - у них вполне всё нормально...

(Deleted comment)
(Deleted comment)
(Deleted comment)
(Deleted comment)
(Deleted comment)
(Deleted comment)
(Deleted comment)
(Deleted comment)
(Deleted comment)
(Deleted comment)
(Deleted comment)
(Deleted comment)
(Deleted comment)
> то что, банковская система в этом варианте перестанет существовать будем считать "техническими деталями", которые можно оставить за скобками

С чего бы? Банковская системе, хоть и не без потрясений, но вполне пережила неконтролируемый обвал на 39%. Её немного откормили государственной сиськой и она вполне устоит при 20-30 процентном обрушении.

А молоко в государственной сиське откуда возьмется?

это развод с целью понизить цены перед гипером, что-бы срубить бабло на недвиге

В чем развод-то? Это если бы они говорили о грядщем росте, можно было бы ожидать, что последние лохи ломанутся в пузырь - это они и делали.

А сейчас говорится совсем другое.

Так что, продолжения сериалов "Олимпиада леммингов" и "Выключение экономики.." больше не будет?

Будет, но позднее. Эти серии основные пока.

Я всегда считал что даже американцы не представляют чего ждать и могут только гадать на кофейной гуще. Так что играть в аналитегоф, наверное, не стоит (сериалы "Олимпиада леммингов" и "Выключение экономики.." обречены на тухлый конец как и все длинные сериалы). По крайней мере, если нет доступа к некой инсайдерской информации во многих странах одновременно. Но этого, увы, нет даже у пресловутого ВикиЛикс.

У каждого из 6 ипотечников, кто не делал ни единого взноса в течении двух лет, дом все еще не конфискован


имхо пропущена цифра "у каждого <третьего-пятого> из шести ипотечников..."

Не думаю. Дословно звучит так:

"One in six delinquent homeowners who haven’t made a payment in two years is still not in foreclosure"

(примечание alexsword - то что, банковская система в этом варианте перестанет существовать будем считать "техническими деталями", которые можно оставить за скобками).
чья именно? Почему перестанет вдруг?

(Deleted comment)
испанцев спасают русские,скупающие ВСЕ..им за откаты дают виды на жительство.Финны также решают проблему.А потом въезд закроют

Взлом чарта 23.12.10 09:25

User 3000top referenced to your post from Взлом чарта 23.12.10 09:25 saying: [...] «ФРС США заявляет: для кризиса недвижимости НЕ СУЩЕСТВУЕТ БЕЗБОЛЕЗНЕННЫХ РЕШЕНИЙ» [...]

Интересно и весьма.
Если каждый шестой должник не вытряхнут на улицу - это впечатляет. Банковские "проходят мимо денег" - но эти дома уже не деньги.
Правда меня сейчас куда больше занимает в рамках той же статистики США - обвальное падение импорта. Вот это может к внутреннему гиперу привести едва ли не в январе.

интересно...
а где посмотреть графики по этому падению?

Очень интересно. Вопрос: а капиталлы у них в кризис вывозят как у нас? Или есть надёжные заслоны?

Если под капиталом понимать бумагу, то перемещения ее потеряли смысл, так как 80-90% этой бумаги ничем реальным не обеспечено. Это просто бумага, типа денег в игре в монополию, или фишек в казино, которые почему-то принимаются пока еще в качестве оплаты за реальные ништяки. Скоро это, конечно же, прекратится.

Ну а если под капиталом понимать инфраструктуру, то она очень давно выводится из США в Азию.

Edited at 2010-12-23 08:38 am (UTC)

User kabyzdoh referenced to your post from Цитата saying: [...] комментариев на блоге http://community.livejournal.com/aftershock_2/5248.html?thread=86400#t86400) [...]

Почему так происходит?


Наверно, все заметили разницу поведения европейцев и американцев в условиях нынешнего кризиса. Вот смотрите Греция бузила неделю, Франция бузила неделю или более, Британия шумела, сейчас Италия бузит, Греция опять бузит.
А вот в «империи добра» тихо, хотя появилось миллионы безработных и бездомных.
Никто не возмущается. Это, что их так построили? Или что-то другое. Может еще не время?

Re: Почему так происходит?

В европе увидели, воочию, возможные последствия. В америке - нет!

Думаю, этот кризис всё-таки технологический, а уже потом финансовый.
С этой точки зрения можно считать "техническими деталями" и сам рынок жилой недвижимости...

Ух, просветил, спасибо! Социологическое разделение труда не причем - кто производит, кто изобретает, а кто посредник! Я так и знал.


П.С. А насчет технических деталей - согласен.

годная статья

Счастливая американская жизнь! Завидуйте неудачники.

The use of antidepressants in the United States doubled over one decade, from 1996 to 2005. Antidepressant drugs were prescribed to 13 million in 1996 and to 27 million people by 2005. In 2008, more than 164 million prescriptions were written. During this period, patients were less likely to undergo psychotherapy.

Re: Счастливая американская жизнь! Завидуйте неудачник

Ты мне как то совал ссылку Алекса на аглицком - для смеху. И чем отличаетесь?

Для кризиса недвижимости НЕ СУЩЕСТВУЕТ БЕЗБОЛЕЗНЕННЫ

User marusya_lee referenced to your post from Для кризиса недвижимости НЕ СУЩЕСТВУЕТ БЕЗБОЛЕЗНЕННЫХ РЕШЕНИЙ saying: [...] не я, а, наоборот, вот эти умные люди: http://community.livejournal.com/aftershock_2/5248.html [...]

Если посмотреть на статистику постройки и продажи новых домов, то там разница просто чудовищная. Например в ноябре
Объем строительства новых домов 555
Продажи новых домов 290
Ну это еще ничего, если посчитать за год, то становится очевидно откуда так много пустующих домов.
Я вот только не понимаю одного, а зачем они так много строят, если половина домов не продается и цена все время падает ? Ненормальные какие то.

Их же всех лечили о завершении кризиса.

Ну прикол ) Они уже заранее готовят народные массы к большим проблемам. Чтобы для тех это не было большой неожиданностью :)

Перечитывая Авантюриста

Вы понимаете какая штука. Вы три года назад еще даже не задумывались на эту тему, а я уже тогда знал, что Вы мне возразите, что мол херня война долги - зато активов-то, активов. И дал превентивный ответ:

1 июля 2007: http://www.avanturist.org/column/3/source/1454
Американцы покупали жилье и в 20-х, и в 50-х, и в 70-х. По логике, взятые в те времена ипотечные кредиты уже давно выплачены и большая часть всего существующего жилья должно бы находиться в полной собственности населения. Следовательно, новому поколению должно требоваться меньше ипотечных кредитов в пересчете на единицу жилья. Так? А вот и не так. Как видно из рисунка, в середине 70-х населением было реально выкуплено 2/3 принадлежащей им жилой недвижимости (зеленая зона), а чистый годовой доход (DPI - годовой доход за вычетом налогов) в 2.5+ раза превышал весь объем ипотечных обязательств (желтая зона). А в 2006 людям реально принадлежало чуть больше половины жилья, при этом чистый годовой доход населения упал ниже совокупного объема ипотечных кредитов.



С моей точки зрения, пересечение кривой доходов с кривой ипотечных кредитов само по себе должно было стать очень серьезным сигналом для всех операторов, что в самое ближайшее время начнется массовый невозврат кредитов. Что и не замедлило случиться - в первом квратале 2007 разразился кризис на рынке субстандартных (выданных ненадежным заемщикам) ипотечных кредитов, которые составляют около 25% всех закладных. Правда ФРС как всегда читает мантры, что это не угрожает ипотечному рынку в целом, но цену этим заклинаниям мы все уже знаем.

А хуже всего то, что снижение стоимости обеспечения (самой недвижимости) до 50% долговых обязательств, да еще при том, что цены на жилье явно завышены, создает очевидную угрозу, что когда на фоне обрушения рынка жилья начнется массовый невозврат кредитов, ипотечные банки начнут нести колоссальные убытки. Ведь даже отобрав миллионы домов у задолжавших заемщиков, они не смогут продать их даже со скидкой в 30%. Чтобы люди стали массово покупать дома в условиях паники, цену придется сбрасывать втрое. Поэтому сегодня банкам ничего не остается, как начать радикально ужесточать требования к новым заемщикам и начинать жестко прессовать неаккуратных плательщиков. Но такая политика сама по себе будет провоцировать снижение активности на рынке жилья - раз выдается меньше кредитов, значит покупается меньше домов, а это как раз и ведет к падению цен. Патовая ситуация. Ужесточать требования к заемщикам - рынок рухнет и похоронит значительную часть уже выданных кредитов. Не ужесточать - рынок рухнет чуть позже и похоронит еще больше денег. На самом деле банки уже пошли по первому пути - они ужесточают требования прямо сейчас, чтобы не увеличивать масштаб будущих потерь.

Таким образом ипотечные банки тоже прикладывают руку к провоцированию обвала на рынке недвижимости. Если же учесть те параметры кризиса, которые мы высчитали выше, то, с учетом потери прав на выкуп жилья миллионами людей, к концу депрессии объем ипотечных обязательств населения может дойти до 85% стоимости всего принадлежащего им жилья. Фактически, получится, что все деньги которые люди и их предки платили по закладным с конца Великой Депрессии они просто дарили банкам и теперь могут начинать платить заново.

Re: Перечитывая Авантюриста

"с октября 2009 года по июнь-июль 2010 года, там практически неизбежно та или иная ситуация, то есть либо начнется обрушение неуправляемое либо начнется управляемая гиперинфляция" - http://spokoiniy.blogspot.com/2009/04/blog-post_22.html

Перечитывая Авантюриста

А теперь давайте посмотрим, как исполняется мой прогноз спустя три года. Ниже приведены актуальные данные к тому же графику, который показан выше.

RE Assets - текущая рыночная цена всей недвижимости, принадлежащей домохозяйствам
Mortgage Dept - совокупный ипотечный долг домохозяйств
DPI - совокупный распологаемый доход домохозяйств
HMG/REA - отношение Mortgage Dept к RE Assets
DPI/REA - отношение DPI к RE Assets
........................ 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010q1
RE Assets 18982.0 22084.6 22943.6 20978.0 17037.8 16572.6 16507.2
Mortage Debt 7835.3 8874.3 9865.0 10538.5 10496.9 10334.4 10235.8
HMD/REA 41.3% 40.2% 43.0% 50.2% 61.6% 62.4% 62.0%
DPI 8889.4 9277.3 9915.7 10403.1 10806.4 10917.3 11095.9
DPI/REA 46.8% 42.0% 43.2% 49.6% 63.4% 65.9% 67.2%
http://www.federalreserve.gov/releases/z1/Current/z1.pdf
Таблицы D.3, F.100 и B.100

И что мы видим? Практически то же, что у меня напрогнозированно, разве что с небольшим отставанием. Небольшое отставание, понятно, связано с более инертной динамикой кризиса, как мы уже обсудили.

Перевожу, что тут нарисовано.
1. Актив исчезает с дикой скоростью.
2. Доля долга, стоящего за этим активом, с начала кризиса подпрыгнула в 1.5 раза и идет строго к 85% от финальной стоимости актива.
3. Отношение DPI к совокупному долгу фактически не меняется и составляет примерно 1:1.

А теперь поясняю, что все это значит.

В 1960 люди полностью владели 69% своей недвижимости, а банкам "принадлежало" только 31%. При этом располагаемый годовой доход в 2.5 раза превышал совокупный ипотечный долг. Т.е. долг, с учетом процентных выплат, было вполне реально выплатить за 8-10 лет, если поднапрячься.

В 1989 люди полностью владели 65% своей недвижимости, а банкам "принадлежало" только 35%. При этом располагаемый годовой доход почти в 2 раза превышал совокупный ипотечный долг. Т.е. долг еще можно было реально выплатить лет за 15-20 лет. Если поменьше есть.

В начале 2010 люди полностью владели только 38% своей недвижимости, а банкам "принадлежало" уже 62%. При этом совокупный ипотечный долг сравнялся с совокупным доходом домохозяйств. Т.е. этот долг практически нереально выплатить даже за 50 лет.

В 2015/16, согласно моему прогнозу, который, как видно, не сильно отклоняется, люди будут владеть всего лишь 15% своей недвижимости, а остальные 85% будут принадлежать банкам. При этом совокупный ипотечный долг будет превышать совокупный доход домохозяйств на 20-25%. Т.е. этот долг будет абсолютно нереально выплатить ни при каких условиях.

Для совсем трудных: В начале игры граждане США реально владели большей частью своей недвижимости и были должны банкам относительно немного. За отчетный период они подарили банкам практически всю свою недвижимость, причем не только ту, что у них была вначале, но и ту, что была построена за все последующие годы, не считая примерно 5-6 годовых доходов, выплаченных ими в виде процентов по ипотеке.

Вывод. В большой экономической игре никакого "оборотная сторона долга - это актив" не существует. В такой игре, какая строилась все последние 40 лет, оборотная сторона долга для рядового гражданина - это потеря всего, что было нажито им самим и его предками, и мертвая долговая удавка на шею.

Re: Перечитывая Авантюриста

Важное дополнение.

Ипотечные долги в США обеспечены только домом.
То есть любой должник может отдать дом банку и больше ни о чём не беспокоиться.

То есть при падении цен на недвижимость, возникнет куча подобных "дефолтных" заёмщиков.

эх по России бы аналитику , живём то здесь , а с западом ,да и хер с ним

Поставьте галочку здесь. Алекс появится, кинет вам ссылку на обсуждение статьи по России.

?

Log in